Pentingnya Surat Tanah: Kenali 6 Jenis dan Kekuatan Hukumnya di 2025

Dalam dunia properti, surat tanah adalah dokumen paling krusial yang bisa Anda miliki. Ibarat Kartu Tanda Penduduk (KTP) bagi seorang warga, surat tanah adalah identitas dan bukti kepemilikan tertinggi atas sebuah properti. Memahaminya bukan lagi sekadar pilihan, melainkan sebuah keharusan untuk menghindari sengketa dan kerugian finansial di masa depan.

Banyak masyarakat yang masih bingung membedakan antara Sertifikat Hak Milik (SHM), Akta Jual Beli (AJB), hingga Girik. Padahal, setiap dokumen memiliki kekuatan hukum yang sangat berbeda.

Jika Anda berencana membeli, menjual, atau berinvestasi properti di tahun 2025, panduan ini akan mengupas tuntas jenis-jenis surat tanah yang berlaku di Indonesia agar Anda bisa melangkah dengan aman dan percaya diri.

Apa Itu Surat Tanah dan Mengapa Sangat Penting?

Secara sederhana, surat tanah adalah dokumen legal yang berfungsi sebagai bukti kepemilikan atau penguasaan atas sebidang tanah. Dokumen ini dikeluarkan oleh instansi yang berwenang, utamanya Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Dasar hukum pertanahan di Indonesia diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960, yang menjadi acuan bagi BPN dalam menerbitkan sertifikat.

Pentingnya memiliki surat tanah yang sah:

• Kepastian Hukum: Memberikan perlindungan hukum tertinggi atas properti Anda dari klaim pihak lain.
• Syarat Transaksi: Menjadi dokumen wajib dalam proses jual beli, sewa-menyewa, atau pewarisan.
• Agunan Bank: Dapat dijadikan jaminan (kolateral) untuk mengajukan pinjaman ke lembaga keuangan.
• Meningkatkan Nilai Jual: Properti dengan legalitas yang jelas dan kuat (seperti SHM) memiliki nilai jual yang lebih tinggi.

Jenis-Jenis Surat Tanah yang Berlaku di Indonesia

Untuk mempermudah pemahaman, kita bisa membaginya menjadi dua kategori utama: sertifikat resmi yang diterbitkan oleh BPN dan bukti kepemilikan lain yang belum bersertifikat.

A. Sertifikat Resmi yang Diterbitkan BPN (Kekuatan Hukum Tertinggi)

1. Sertifikat Hak Milik (SHM) 

Ilustrasi SHM (pinterest.com)

Ini adalah jenis surat tanah dengan kedudukan hukum paling kuat dan penuh.

• Karakteristik: Hak kepemilikan tidak dibatasi waktu, dapat diwariskan turun-temurun, dan hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI). SHM memberikan hak penuh kepada pemilik untuk menggunakan tanahnya untuk tujuan apa pun sesuai peraturan.

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) 

Ilustrasi SHGB (google.com)

SHGB memberikan hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri (bisa tanah negara, tanah milik pihak lain, atau tanah HPL).

• Karakteristik: Memiliki batas waktu tertentu (umumnya 20-30 tahun) dan dapat diperpanjang. SHGB umum ditemukan pada perumahan developer dan unit apartemen. SHGB dapat ditingkatkan statusnya menjadi SHM.

3. Sertifikat Hak Pakai (SHP) 

Ilustrasi SHP (google.com)

Memberikan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain.

• Karakteristik: Memiliki jangka waktu dan dapat diberikan kepada WNI, badan hukum Indonesia, hingga badan hukum asing yang berkedudukan di Indonesia.

B. Bukti Kepemilikan Lainnya (Belum Bersertifikat)

4. Girik / Letter C / Petok D 

Ilustrasi Letter C (google.com)

Ini adalah bukti kepemilikan yang paling sering disalahpahami. Girik bukanlah sertifikat kepemilikan, melainkan bukti pembayaran pajak atas sebidang tanah pada masa lampau.

• Karakteristik: Dianggap sebagai bukti penguasaan tanah secara turun-temurun. Meskipun lemah secara hukum, Girik merupakan alas hak atau dasar utama untuk mengajukan permohonan sertifikat (SHM) ke BPN.

5. Akta Jual Beli (AJB) 

Ilustrasi AJB (pinterest.com)

AJB adalah dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti telah terjadinya transaksi jual beli tanah atau bangunan.

• Karakteristik: Sama seperti Girik, AJB bukan bukti kepemilikan akhir. AJB adalah bukti pengalihan hak yang sah dan menjadi syarat utama untuk proses "balik nama" sertifikat di kantor BPN.

6. Verponding Indonesia 

Ilustrasi Eigendom Verponding (pinterest.com)

Ini adalah surat bukti kepemilikan peninggalan zaman kolonial Belanda. Saat ini sudah jarang ditemukan, namun jika masih ada, statusnya mirip dengan Girik dan harus segera dikonversi menjadi sertifikat modern (SHM) melalui pendaftaran di BPN.

Mana Surat Tanah yang Paling Kuat?

Secara hierarki hukum, urutan kekuatan surat tanah dari yang terkuat hingga terlemah adalah sebagai berikut:

1. Sertifikat Hak Milik (SHM) - Paling Kuat
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) 
3. Akta Jual Beli (AJB) - Bukti Peralihan Hak
4. Girik / Letter C / Petok D - Alas Hak untuk Pendaftaran

Cara Mengecek Keabsahan Surat Tanah

Sebelum melakukan transaksi, pastikan Anda mengecek keaslian dan status surat tanah. Anda bisa melakukannya melalui:

• Kantor BPN Setempat: Datang langsung ke kantor BPN di wilayah properti berada (misalnya, kantor BPN Surabaya untuk properti di Surabaya) untuk pengecekan sertifikat.
• Aplikasi "Sentuh Tanahku": Aplikasi resmi dari BPN yang memungkinkan Anda mengecek informasi sertifikat secara online.
• Jasa Notaris/PPAT: Profesional ini dapat membantu melakukan pengecekan menyeluruh (due diligence) untuk memastikan tidak ada sengketa atau masalah pada tanah tersebut.

Baca Juga: Mengenal 5 Surat Penting Dalam Jual Beli Rumah

Wujudkan Investasi Properti yang Aman Bersama PropNex Indonesia

Memahami legalitas dan jenis surat tanah adalah langkah fundamental sebelum Anda berinvestasi. Kepastian hukum adalah fondasi dari properti yang nilainya akan terus bertumbuh.

Setelah Anda berbekal pengetahuan ini, langkah selanjutnya adalah menemukan properti yang tepat dengan legalitas yang terjamin.

Aplikasi PropNex+

PropNex+ adalah platform properti tepercaya yang didukung oleh tim konsultan profesional. Kami siap membantu Anda menavigasi pasar properti, melakukan verifikasi dokumen, dan menemukan hunian atau investasi terbaik di Surabaya dan seluruh Indonesia.

Jangan ambil risiko dengan aset masa depan Anda. Jelajahi ribuan properti dengan surat-surat yang jelas di Aplikasi PropNex+ sekarang!