Sertifikat Hak Tanggungan: Pengertian, Fungsi, dan Prosesnya Saat KPR

Anda baru saja menerima kabar gembira: pengajuan KPR untuk rumah impian Anda di Surabaya telah disetujui oleh bank! Di tengah kebahagiaan tersebut, Anda dihadapkan pada sejumlah dokumen yang harus ditandatangani. Salah satu istilah yang mungkin terdengar asing namun sangat penting adalah Sertifikat Hak Tanggungan (SHT).

Banyak calon pemilik rumah yang bertanya-tanya, apa sebenarnya dokumen ini? Mengapa bank sangat membutuhkannya? Apakah ini berarti sertifikat rumah saya akan hilang?

Jangan khawatir. Memahami SHT adalah bagian penting dari proses kepemilikan rumah. Artikel ini akan menjelaskan secara sederhana apa itu Sertifikat Hak Tanggungan, fungsinya, bagaimana prosesnya, dan apa yang harus Anda lakukan setelah KPR lunas.

Apa Itu Hak Tanggungan dan Sertifikat Hak Tanggungan?

Untuk memahaminya, mari kita pisahkan kedua istilah tersebut.

1. Hak Tanggungan

Hak Tanggungan adalah sebuah konsep hukum. Sesuai Undang-Undang No. 4 Tahun 1996, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah.

Secara sederhana, ini adalah 'pegangan' atau 'kunci' hukum yang diberikan oleh Anda (debitur/peminjam) kepada bank (kreditur/pemberi pinjaman) atas properti yang Anda jadikan agunan/jaminan. Hak ini memberikan kepastian kepada bank bahwa jika Anda, karena satu dan lain hal, tidak dapat melunasi utang, maka bank memiliki hak utama untuk menjual properti tersebut guna melunasi sisa utang.

2. Sertifikat Hak Tanggungan (SHT)

 

Ilustrasi SHT (Scribd/Cahyo Kren)

Jika Hak Tanggungan adalah konsepnya, maka Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) adalah bukti fisiknya. SHT adalah dokumen resmi yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) sebagai bukti bahwa Hak Tanggungan telah didaftarkan secara sah atas sebidang tanah dan bangunan.

Jadi, SHT bukanlah sertifikat rumah Anda (SHM/HGB), melainkan sertifikat tambahan yang membuktikan bahwa rumah Anda sedang dijadikan jaminan untuk sebuah pinjaman.

Fungsi Utama Sertifikat Hak Tanggungan

Dokumen ini memberikan perlindungan dan kepastian hukum bagi kedua belah pihak.

• Bagi Bank (Kreditur): Memberikan posisi prioritas. Artinya, jika debitur wanprestasi (gagal bayar), bank berhak untuk mengeksekusi (melelang) jaminan tersebut lebih dulu dibandingkan kreditur lain (jika ada). Inilah alasan utama mengapa SHT adalah syarat mutlak dalam KPR.
• Bagi Anda (Debitur): Memberikan kepastian hukum. SHT secara jelas mencatat properti mana yang dijaminkan untuk utang yang mana. Ini melindungi aset Anda yang lain agar tidak bisa dituntut oleh bank untuk utang KPR tersebut.

Bagaimana Proses Pembuatan Sertifikat Hak Tanggungan?

Proses ini biasanya diurus oleh Notaris/PPAT yang bekerja sama dengan pihak bank. Berikut alur umumnya:

1. Pengecekan Sertifikat: Notaris akan melakukan pengecekan keaslian dan status sertifikat tanah Anda (SHM/HGB) di kantor BPN setempat.
2. Penandatanganan APHT: Setelah akad kredit KPR, Anda akan menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) di hadapan PPAT. Akta inilah yang menjadi dasar pendaftaran Hak Tanggungan.
3. Pendaftaran ke BPN: PPAT akan mendaftarkan APHT beserta dokumen pendukung lainnya ke kantor BPN (di Surabaya, bisa jadi Kantah Surabaya I atau II, tergantung lokasi properti).
4. Penerbitan SHT: Setelah proses verifikasi, BPN akan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan. Sertifikat asli rumah Anda (SHM/HGB) juga akan diberi catatan (anotasi) bahwa tanah tersebut sedang dijaminkan. SHT ini kemudian akan dipegang oleh bank selama masa pinjaman.

KPR Lunas, Apa Selanjutnya? Proses "Roya"

Ini adalah tahap yang paling ditunggu-tunggu! Setelah Anda berhasil melunasi seluruh cicilan KPR, kewajiban Anda selanjutnya adalah melakukan Roya.

Roya adalah proses pencoretan atau penghapusan catatan Hak Tanggungan dari buku tanah di BPN. Tujuannya adalah untuk membersihkan status properti Anda, sehingga secara hukum tidak lagi menjadi jaminan utang manapun.

Untuk melakukan Roya, Anda akan memerlukan:

• Surat Pengantar Roya dari bank yang menyatakan utang telah lunas.
• Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) asli yang akan Anda terima dari bank.
• Sertifikat Tanah (SHM/HGB) asli.

Proses ini sangat penting. Tanpa di-roya, properti Anda secara hukum masih tercatat sebagai jaminan utang dan Anda tidak akan bisa menjual atau menjaminkannya kembali.

Sertifikat Hak Tanggungan bukanlah sesuatu yang perlu ditakuti. Ia adalah instrumen hukum standar yang justru memberikan kepastian dan keamanan bagi Anda dan pihak bank dalam transaksi besar seperti KPR. Memahami alurnya dari awal hingga proses Roya akan membuat Anda menjadi pemilik properti yang lebih cerdas dan terinformasi.

Memahami proses legal seperti ini adalah bagian krusial dari kepemilikan properti. Bekerja sama dengan profesional yang mengerti seluk-beluk ini dapat memberikan ketenangan pikiran yang tak ternilai.

Baca Juga: Apa Itu KPR FLPP? Simak Syarat, Cara Daftar, dan Keuntungannya di 2025

Apakah Anda sedang dalam proses KPR atau mencari properti di Surabaya?

Aplikasi PropNex+

Tim konsultan kami di PropNex Indonesia tidak hanya membantu Anda menemukan rumah yang ideal, tetapi juga siap memberikan panduan dan menghubungkan Anda dengan Notaris/PPAT rekanan terpercaya untuk memastikan semua proses legal Anda, termasuk pengurusan Hak Tanggungan, berjalan lancar dan aman.

Kunjungi PropNex+ dan melangkahlah menuju kepemilikan rumah dengan penuh keyakinan.