Jangan Cukup Punya AJB! Begini Cara Upgrade ke Sertifikat Hak Milik (SHM)

Memiliki rumah bukan hanya soal menempati bangunannya, tetapi juga soal mengamankan legalitasnya. Dokumen terpenting yang menjadi bukti kepemilikan paling kuat adalah Sertifikat Hak Milik (SHM). Tanpa sertifikat, posisi aset properti Anda sangat rentan terhadap sengketa di kemudian hari.

Banyak yang mengira proses membuat sertifikat rumah itu rumit dan mahal. Padahal, jika Anda memahami alur dan persyaratannya, prosesnya bisa diikuti dengan cukup mudah. Bagi Anda yang baru membeli rumah dengan Akta Jual Beli (AJB) atau memiliki tanah warisan yang belum bersertifikat, ini dia panduan lengkapnya.

Berikut adalah langkah-langkah bikin sertifikat rumah terbaru 2025 yang perlu Anda ketahui.

Tahap 1: Siapkan Dokumen Persyaratan

Langkah paling awal dan krusial adalah melengkapi semua dokumen yang dibutuhkan. Kesiapan dokumen akan sangat memperlancar proses di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Pastikan Anda memiliki:

• Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga (KK) pemohon yang sudah dilegalisir.
• Fotokopi NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak).
• Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) untuk properti yang sudah ada bangunannya.
• Akta Jual Beli (AJB) asli dari Notaris/PPAT.
• Bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh).
• Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
• Surat Pernyataan yang menyatakan bahwa tanah tidak dalam sengketa.

Tahap 2: Kunjungi Kantor BPN Sesuai Lokasi Properti

Setelah semua dokumen lengkap, langkah selanjutnya adalah mendatangi kantor BPN di wilayah kota/kabupaten tempat properti Anda berada.

1. Menuju Loket Pelayanan: Ambil nomor antrean dan menuju ke loket pelayanan sertifikat tanah.
2. Isi Formulir Permohonan: Petugas akan memberikan Anda map berisi formulir yang harus diisi dengan lengkap dan benar.
3. Verifikasi Dokumen: Serahkan formulir beserta seluruh dokumen persyaratan kepada petugas untuk diverifikasi kelengkapannya. Anda akan mendapatkan bukti penerimaan berkas.

Tahap 3: Pengukuran Tanah oleh Petugas BPN

Setelah berkas permohonan Anda dinyatakan lengkap dan diterima, pihak BPN akan menjadwalkan kunjungan ke lokasi properti Anda.

• Tujuan: Petugas akan melakukan pengukuran dan pemetaan tanah secara resmi untuk memastikan data luas dan batas-batas tanah sesuai dengan yang tertera di dokumen.
• Kehadiran Anda: Pastikan Anda atau wakil Anda hadir saat pengukuran untuk menunjukkan batas-batas tanah yang Anda ajukan.
• Proses Lanjutan: Hasil pengukuran ini akan diproses, digambar, dan dipetakan di BPN, kemudian disahkan oleh pejabat yang berwenang.

Tahap 4: Penerbitan Sertifikat dan Pembayaran

Ini adalah tahap akhir dari proses.

1. Pembayaran Biaya: Setelah proses pengukuran dan pemetaan selesai, Anda akan diminta untuk melakukan pembayaran pendaftaran SK Hak. Besaran biayanya bervariasi tergantung pada luas dan lokasi tanah.
2. Penerbitan Sertifikat: Setelah pembayaran lunas, BPN akan memproses penerbitan sertifikat hak atas tanah Anda. Menurut informasi, proses ini dapat memakan waktu antara 60 hingga 120 hari kerja.
3. Pengambilan Sertifikat: Pihak BPN akan menghubungi Anda jika sertifikat sudah jadi dan siap untuk diambil.

Estimasi Biaya Bikin Sertifikat Rumah

Biaya pembuatan sertifikat rumah tidak bisa dipukul rata, karena sangat bergantung pada dua faktor utama:

• Luas Tanah: Semakin luas tanah, semakin besar biayanya.
• Lokasi Tanah: Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) di setiap daerah berbeda-arah, yang memengaruhi biaya layanan.

Namun, Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 13 Tahun 2010, tarif untuk pengukuran tanah dapat dihitung menggunakan rumus berikut:

• Luas tanah sampai 10 hektare: TU = (L / 500 x HSBKU) + Rp100.000
• Luas tanah antara 10 hektar sampai 1000 hektar: TU = (L / 4000 x HSBKU) + Rp14.000.000
• Luas tanah di atas 1000 hektare: TU = (L / 10000 x HSBKU) + Rp134.000.000

Tak hanya biaya pengukuran tanah, terdapat biaya lain yang harus dipertimbangkan, seperti pendaftaran tanah pertama kali sebesar Rp50.000, biaya TKA (transportasi, konsumsi, akomodasi), BPHTB sebesar 5% dari NPOP dikurangi NPOPTKP, dan biaya pemeriksaan tanah dengan perhitungan TPA = (L / 500 x HSBKPA) + Rp350.000.

Secara umum, rentang biaya untuk membuat sertifikat rumah sekitar Rp750 ribu hingga Rp2,5 juta. Hanya saja, saat menggunakan jasa notaris, biaya tambahan. Adapun berikut rincian biaya bikin sertifikat rumah menggunakan jasa notaris.

• Biaya cek sertifikat: Rp100.000
• Biaya SK 59: Rp1.000.000
• Biaya validasi pajak: Rp200.000
• Biaya Akta Jual Beli: Rp2.400.000
• Biaya balik nama: Rp750.000
• Biaya SKMHT: Rp1.200.000
• Biaya APHT: Rp1.200.000
• Total: Rp6.850.000

Meskipun membutuhkan beberapa langkah dan waktu, membuat sertifikat rumah adalah sebuah keharusan untuk melindungi aset berharga Anda. Dengan mempersiapkan dokumen secara lengkap dan mengikuti prosedur yang ada, Anda akan memiliki bukti legalitas tertinggi atas properti Anda.

Baca Juga: Rincian Biaya Notaris Jual Beli Rumah Terbaru 2025 & Cara Menghitungnya

Sudah Punya Sertifikat? Maksimalkan Nilai Properti Anda Bersama PropNex+!

Sertifikat di tangan adalah bukti bahwa properti Anda aman dan siap untuk ditransaksikan. Apakah Anda ingin mengetahui nilai jual properti Anda saat ini? Atau berencana untuk menjual dan mencari investasi baru?

Aplikasi PropNex+

Di PropNex, kami siap membantu. Agen profesional kami memiliki data pasar terkini dan dapat memberikan valuasi properti Anda secara akurat. Kami juga siap membantu memasarkan properti Anda ke jaringan pembeli yang luas dan terpercaya.

Jangan biarkan aset Anda diam. Unduh aplikasi PropNex+ sekarang untuk berkonsultasi dengan para ahli dan maksimalkan potensi investasi properti Anda!