Rincian Biaya Notaris Jual Beli Rumah Terbaru 2025 & Cara Menghitungnya

Salah satu tahap krusial dalam proses jual beli rumah adalah pengurusan dokumen legal di hadapan pejabat yang berwenang. Di sinilah peran Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menjadi sangat vital. Namun, banyak calon pembeli dan penjual yang masih bertanya-tanya: berapa sebenarnya biaya notaris jual beli rumah yang harus disiapkan?

Memahami rincian biaya ini sejak awal akan membantu Anda menyusun anggaran dengan lebih akurat dan menghindari biaya tak terduga. Artikel ini akan membahas tuntas semua komponen biaya yang terlibat, cara menghitungnya berdasarkan peraturan terbaru, serta tips untuk menghematnya.

Membedakan Peran Notaris dan PPAT

Sebelum membahas biaya, penting bagi Anda untuk memahami perbedaan peran Notaris dan PPAT.

• Notaris: Pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan.
• PPAT: Pejabat umum yang diberi kewenangan khusus untuk membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Dalam konteks jual beli rumah, peran utama dipegang oleh PPAT sebab merekalah yang berwenang membuat Akta Jual Beli (AJB). Namun, pada praktiknya, banyak Notaris yang juga merangkap jabatan sebagai PPAT, sehingga masyarakat seringkali menyebutnya "biaya notaris".

Komponen Utama Biaya Notaris/PPAT Jual Beli Rumah

Biaya yang Anda bayarkan kepada Notaris/PPAT bukanlah biaya tunggal, melainkan gabungan dari beberapa komponen layanan dan biaya administrasi. Berikut rinciannya:

1. Honorarium atau Jasa PPAT

Ini adalah biaya utama untuk jasa PPAT dalam pembuatan AJB. Besaran honorarium ini telah diatur secara resmi oleh pemerintah, yaitu dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021.

Besarannya dihitung berdasarkan nilai transaksi properti secara bertingkat:

• Untuk nilai transaksi sampai dengan Rp 100.000.000, biayanya sebesar 1%.
• Untuk nilai transaksi di atas Rp 100.000.000 sampai Rp 1.000.000.000, biayanya sebesar 0,75%.
• Untuk nilai transaksi di atas Rp 1.000.000.000 sampai Rp 2.500.000.000, biayanya sebesar 0,5%.
• Untuk nilai transaksi di atas Rp 2.500.000.000, biayanya sebesar 0,25%.

2. Biaya Pengecekan Keaslian Sertifikat

Sebelum AJB dibuat, PPAT wajib melakukan pengecekan keaslian sertifikat tanah ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Tujuannya adalah untuk memastikan sertifikat tersebut asli, tidak sedang diblokir, atau dalam sengketa.

• Estimasi Biaya: Sekitar Rp 100.000 hingga Rp 300.000 per sertifikat.

3. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)

Biaya pembuatan akta ini seringkali sudah termasuk dalam paket honorarium PPAT, namun ada juga yang menuliskannya sebagai komponen terpisah. Pastikan untuk menanyakannya di awal.

4. Biaya Balik Nama (BBN) Sertifikat

Setelah AJB terbit, PPAT akan memproses pendaftaran peralihan hak atau "balik nama" sertifikat dari penjual ke pembeli di kantor BPN. Biaya ini dibayarkan kepada negara melalui BPN.

• Rumus Perhitungan: Biaya BBN dihitung berdasarkan nilai jual properti dengan rumus yang telah ditetapkan (dapat bervariasi sedikit antar daerah), namun umumnya adalah 

(Nilai Jual Properti / 1.000) + Biaya Administrasi

5. Biaya Terkait Pajak (Validasi, dan lain-lain)

PPAT juga akan membantu memastikan bahwa pajak-pajak terkait jual beli rumah telah lunas sebelum proses balik nama, yaitu:

• PPh (Pajak Penghasilan): Kewajiban Penjual (2,5% dari harga jual).
• BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Kewajiban Pembeli (5% dari harga jual setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak/NPOPTKP).

PPAT akan melakukan validasi bukti pembayaran pajak ini, yang mungkin dikenakan biaya administrasi kecil.

Siapa yang Menanggung Biaya Notaris? 

Ini adalah pertanyaan yang sering muncul. Secara hukum, tidak ada aturan baku siapa yang harus membayar. Namun, praktik umum di lapangan adalah:

• Biaya notaris/PPAT dan biaya balik nama ditanggung oleh Pembeli.
• Pajak Penghasilan (PPh) ditanggung oleh Penjual.
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ditanggung oleh Pembeli.

Penting untuk diingat, pembagian biaya ini bisa dinegosiasikan dan harus disepakati oleh kedua belah pihak sebelum menandatangani perjanjian.

Simulasi Perhitungan Biaya Notaris Jual Beli Rumah

Mari kita buat simulasi untuk rumah di Surabaya yang dijual dengan harga Rp 1.200.000.000.

1. Honorarium PPAT:
   • Karena nilai transaksi di atas Rp 1 Miliar, maka tarifnya adalah 0,5%.
   • Biaya = 0,5% x Rp 1.200.000.000 = Rp 6.000.000
2. Biaya Pengecekan Sertifikat:
   • Estimasi = Rp 200.000
3. Biaya Balik Nama (Estimasi Kasar):
   • Estimasi = (Rp 1.200.000.000 / 1.000) + Rp 50.000 = Rp 1.250.000
4. Biaya Lain-lain (Administrasi, SKPT, dll.):
   • Estimasi = Rp 500.000

Total Estimasi Biaya yang Dibayarkan Melalui Notaris/PPAT: Rp 6.000.000 + Rp 200.000 + Rp 1.250.000 + Rp 500.000 = Rp 7.950.000

Catatan: Angka ini adalah estimasi dan belum termasuk pajak (BPHTB) yang harus dibayar pembeli.

Tips Menghemat Biaya Notaris

1. Lakukan Perbandingan: Jangan ragu untuk meminta penawaran dari 2-3 kantor Notaris/PPAT yang berbeda untuk mendapatkan harga terbaik.
2. Negosiasi Honorarium: Untuk transaksi bernilai besar, seringkali ada ruang untuk menegosiasikan besaran honorarium PPAT.
3. Minta Rincian di Awal: Sebelum menunjuk satu Notaris/PPAT, mintalah rincian biaya secara tertulis untuk menghindari biaya tersembunyi.

Langkah Awal yang Tepat untuk Transaksi Aman

Memahami rincian biaya notaris jual beli rumah adalah langkah awal yang krusial untuk transaksi properti yang transparan dan aman. Pastikan Anda berkomunikasi secara terbuka dengan pihak Notaris/PPAT dan pihak lainnya yang terlibat.

Baca Juga: Pajak Rumah: Jenis, Dasar Hukum, dan Tips Hemat untuk Pemilik Properti

Tentu, setelah memahami biayanya, langkah selanjutnya adalah menemukan properti yang tepat dengan partner yang dapat Anda percaya.

Aplikasi PropNex+

PropNex Indonesia didukung oleh tim konsultan properti profesional yang siap mendampingi Anda di setiap tahap, mulai dari pencarian properti hingga membantu Anda terhubung dengan Notaris/PPAT terpercaya di Surabaya dan kota-kota lainnya.

Siap memulai perjalanan properti Anda dengan percaya diri? Jelajahi ribuan listing terverifikasi di Aplikasi PropNex+ sekarang!