Perbedaan Hak Guna dan Hak Pakai: Pengertian, Jangka Waktu & Aturan 2025

Memahami jenis hak atas tanah sangat penting sebelum membeli atau mengelola properti di Indonesia. Dua istilah yang sering membingungkan adalah Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai.

Keduanya sama-sama legal dan diatur undang-undang, tetapi memiliki fungsi, batas waktu, serta pemegang hak yang berbeda. Di tahun 2025, pemerintah mempertegas peraturan melalui PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, sehingga pemilik properti perlu memahami perbedaannya agar tidak salah memilih.

Apa Itu Hak Guna?

Hak Guna adalah hak untuk menggunakan atau memanfaatkan tanah dalam jangka waktu tertentu dengan syarat dan ketentuan yang ditetapkan negara. Hak ini sangat umum digunakan untuk properti residensial maupun komersial, terutama untuk WNI dan badan hukum Indonesia.

Dasar hukum Hak Guna

Hak Guna diatur di Undang-Undang Pokok Agraria dan diperjelas kembali dalam Pasal 44 PP 18/2021. Regulasi ini mengatur struktur waktu, perpanjangan, dan pembaruan hak.

Hak dan kewajiban pemegang Hak Guna

Pemegang Hak Guna berhak membangun, menggunakan, atau mengelola tanah selama masa berlaku sertifikat. Namun, pemilik wajib menjaga fungsi lahan, membayar kewajiban pajak, mematuhi tata ruang, dan mengurus perpanjangan saat masa berlaku hampir habis.

Jangka waktu Hak Guna

Untuk HGB (Hak Guna Bangunan), jangka waktu resminya adalah:

30 tahun masa awal
Dapat diperpanjang 20 tahun
Dapat diperbarui 30 tahun

Total potensi waktu: 80 tahun.

Ini membuat Hak Guna sangat ideal bagi pengembang, investor, hingga pemilik rumah yang ingin kepastian panjang.

Apa Itu Hak Pakai?

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik pihak lain. Hak ini lebih fleksibel secara subjek hukum, namun memiliki lingkup penggunaan yang lebih terbatas dibanding Hak Guna.

Dasar hukum Hak Pakai

Hak Pakai diatur dalam UUPA dan dipertegas dalam Pasal 61 PP 18/2021. Regulasi ini mengatur pihak yang berhak memiliki, tujuan penggunaan, hingga perpanjangan.

Siapa saja yang bisa memiliki Hak Pakai?

Hak Pakai dapat dimiliki oleh:

Warga Negara Indonesia
Badan hukum Indonesia
Warga Negara Asing yang tinggal di Indonesia
Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia
Instansi pemerintah dan lembaga sosial

Karena lingkup subjek pemiliknya lebih luas, Hak Pakai banyak digunakan oleh ekspatriat.

Jangka waktu Hak Pakai

Aturan terbaru menyebutkan:

30 tahun masa awal
Dapat diperpanjang 20 tahun
Dapat diperbarui 30 tahun

Total sama-sama bisa mencapai 80 tahun, namun tetap tergantung penetapan pemerintah dan kesesuaian fungsi tanah.

Tabel Perbedaan Utama: HGB vs Hak Pakai

Untuk mempermudah, berikut adalah ringkasan perbedaannya:

Aspek	Hak Guna Bangunan (HGB)	Hak Pakai
Definisi Hak	Hak untuk Mendirikan Bangunan.	Hak untuk Menggunakan/Memungut Hasil (sesuai perjanjian).
Subjek Pemilik	WNI, Badan Hukum Indonesia.	WNI, Badan Hukum Indonesia, Badan Keagamaan/Sosial, Instansi Pemerintah.
Jangka Waktu	1 Jenis: Berjangka (Total 80 tahun).	2 Jenis: Berjangka (Total 80 tahun) ATAU "Selama Dipergunakan" (Tanpa batas waktu).
Pengalihan Hak	Dapat dialihkan secara bebas.	Terbatas, seringkali memerlukan izin pejabat (tergantung jenisnya).
Fungsi Utama	Komersial (Apartemen, Ruko, Pabrik).	Bisa Komersial (jika berjangka) atau Non-Komersial (Sosial, Pemerintahan).

Hak Guna dan Hak Pakai sama-sama sah dan dapat memberikan jangka waktu panjang hingga 80 tahun. Namun, keduanya memiliki fungsi, subjek pemilik, dan kekuatan hukum berbeda.

Jika Anda membeli rumah atau berinvestasi properti, memahami perbedaan ini sangat penting agar keputusan yang diambil sesuai kebutuhan dan regulasi terbaru 2025.

Sumber: https://jdih.probolinggokota.go.id/2024/03/18/perbedaan-hak-guna-bangunan-dan-hak-pakai/