Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB): Pahami Arti, Kekuatan Hukum, dan Cara Upgradenya ke SHM di 2025

Saat menemukan properti idaman, salah satu hal pertama yang diperiksa adalah legalitasnya. Seringkali, terutama pada apartemen atau perumahan baru, Anda akan menemui istilah Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). 

Munculnya istilah ini kerap menimbulkan pertanyaan: Apa itu SHGB, apakah status hukumnya kuat, dan amankah untuk berinvestasi? Tenang, artikel ini akan menjawab semua keraguan Anda.

Apa Itu Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)?

Ilustrasi SHGB (google.com)

Secara sederhana, Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah bukti hukum atas hak  mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. Dimana, tanah tersebut bisa jadi milik:

1. Negara
2. Badan Hukum (misalnya, perusahaan pengembang/developer yang memegang Hak Pengelolaan Lahan atau HPL).

Tak heran jika SHGB sangat umum ditemukan pada unit apartemen, rumah susun, atau perumahan skala besar yang dikembangkan oleh developer. Developer memiliki hak untuk mengelola lahan (HPL), dan Anda sebagai pembeli memiliki hak untuk menggunakan dan memiliki bangunan di atasnya (SHGB).

Karakteristik Utama SHGB yang Wajib Anda Ketahui

• Memiliki Batas Waktu

Perbedaan paling mendasar antara SHM dan SHGB adalah adanya jangka waktu tertentu, yaitu maksimal 30 tahun. Meski begitu, Anda dapat memperpanjang untuk 20 tahun, dan diperbarui kembali untuk 30 tahun.

• Dapat Dijadikan Agunan Bank

Jangan khawatir, SHGB diakui oleh lembaga perbankan dan dapat dijadikan jaminan atau agunan untuk mengajukan kredit, termasuk KPR.

• Dapat Dialihkan

Sama seperti SHM, properti dengan SHGB dapat dijual, dibeli, diwariskan, atau dihibahkan kepada pihak lain.

Perbedaan Mendasar: SHGB vs. SHM

Untuk pemahaman yang lebih jelas, mari kita bandingkan keduanya secara langsung:

Apakah Aman Membeli Properti dengan SHGB?

Bagi Anda yang hendak membeli properti dengan SHGB tak perlu khawatir sebab dokumen ini sangat aman, dengan beberapa catatan penting. Keamanan transaksi properti SHGB terletak pada:

• Kejelasan dan keaslian sertifikat SHGB itu sendiri.
• Properti tidak dalam status sengketa.
• Reputasi developer yang menjual properti tersebut.

Panduan Menaikkan Status SHGB ke SHM di 2025

Kabar baik bagi Anda yang hendak membeli properti rumah tapak, SHGB dapat ditingkatkan statusnya menjadi SHM. Proses ini dilakukan di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.

Syarat-syarat Utama:

1. Pemohon adalah Warga Negara Indonesia (WNI).
2. SHGB tersebut atas nama perorangan (bukan perusahaan).
3. Properti yang dimaksud adalah rumah tinggal (bukan ruko atau gudang).
4. Luas tanahnya di bawah 600 meter persegi.
5. Jika SHGB berada di atas tanah HPL, seringkali diperlukan surat persetujuan atau pelepasan hak dari developer.

Langkah-langkah Proses di Kantor BPN:

1. Siapkan Dokumen: Siapkan dokumen asli dan fotokopi, seperti SHGB asli, fotokopi IMB/PBG, fotokopi SPPT PBB tahun berjalan, fotokopi KTP, dan surat permohonan.
2. Kunjungi Kantor BPN: Datang ke Kantor BPN sesuai lokasi properti Anda (misalnya, Kantor Pertanahan Kota Surabaya I atau II).
3. Isi Formulir Permohonan: Ambil dan isi formulir permohonan perubahan hak.
4. Lakukan Pembayaran di Loket: Anda akan diminta membayar biaya pendaftaran dan layanan lainnya sesuai tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) yang berlaku.
5. Proses dan Penerbitan: BPN akan memproses permohonan Anda. Jika semua syarat terpenuhi, BPN akan mendaftarkan perubahan hak dan menerbitkan sertifikat baru dengan status Hak Milik (SHM).

Baca Juga: Langkah-Langkah Mengurus Perpanjangan Sertifikat HGB

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) bukanlah sesuatu yang perlu ditakuti. Ia adalah instrumen legal yang kuat dan menjadi standar untuk hunian modern seperti apartemen dan perumahan skala besar. Kunci utamanya adalah memahami sifatnya yang berjangka waktu serta mengetahui bahwa untuk rumah tapak, ada jalan untuk meningkatkannya menjadi SHM.

Baik saat membeli properti berstatus SHGB maupun saat mengurus peningkatannya ke SHM, prosesnya melibatkan aspek legal yang membutuhkan ketelitian.

Butuh bantuan untuk verifikasi legalitas properti atau pendampingan dalam proses pembelian?

Aplikasi PropNex+

Tim konsultan profesional di PropNex Indonesia terlatih untuk menjelaskan status legal setiap properti secara transparan. Kami dapat membantu Anda menemukan unit yang paling sesuai, baik itu apartemen SHGB di pusat kota Surabaya maupun rumah tapak yang berpotensi di-upgrade ke SHM.