Pajak Jual Beli Rumah Bekas: Kewajiban Penjual & Pembeli 2025

Transaksi jual beli rumah, terutama rumah bekas (sekunder), adalah salah satu keputusan finansial terbesar dalam hidup. Di tengah antusiasme menemukan hunian idaman di Surabaya atau berhasil menjual properti, ada satu aspek krusial yang tidak boleh terlewat: pajak. Banyak yang belum tahu bahwa ada kewajiban pajak jual beli rumah bekas yang harus ditanggung oleh kedua belah pihak, baik penjual maupun pembeli.

Memahami komponen pajak ini sejak awal akan menghindarkan Anda dari biaya tak terduga yang bisa mengganggu anggaran. Lantas, pajak apa saja yang menjadi tanggung jawab masing-masing pihak? Mari kita bedah satu per satu.

Kewajiban Pajak bagi PENJUAL

Sebagai pihak yang menerima penghasilan dari penjualan aset, penjual diwajibkan untuk membayar satu jenis pajak utama.

1. Pajak Penghasilan (PPh) Final

PPh Final adalah pajak yang dikenakan atas penghasilan yang Anda terima dari penjualan rumah. Sifatnya "final" karena perhitungannya selesai saat itu juga dan tidak digabungkan dengan penghasilan lain dalam SPT Tahunan Anda.

• Besaran Tarif: 2,5% dari Nilai Pengalihan Hak (harga jual rumah).
• Contoh Perhitungan: Jika Anda menjual rumah seharga Rp 725 Juta, maka PPh Final yang harus Anda bayarkan adalah: 2,5% x Rp 725.000.000 = Rp 18.125.000
• Penting: Pembayaran PPh Final ini adalah syarat mutlak sebelum Akta Jual Beli (AJB) dapat ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) merupakan kewajiban yang perlu dibayar oleh penjual untuk periode satu tahun terakhir. Namun, jika transaksi jual beli dilakukan setelah batas waktu pembayaran PBB, maka pajak tersebut dapat dialihkan atau ditanggung oleh pihak pembeli.

Nilai PBB sendiri berkisar 0,5% dari NJKP (Nilai Jual Kena Pajak). Di mana NJKP rumah harga di bawah Rp1 miliar adalah 20%, sementara yang di atas Rp1 miliar adalah 40%.

Contohnya rumah dua lantai minimalis di Pondok Benowo Surabaya yang dijual dengan harga Rp725 juta.

Dengan begitu, rumah ini dikenakan NJKP sebesar 20%, dengan NPOPTKP sebesar Rp75.000.000.

Cara hitung pajak jual beli rumah bisa menggunakan rumus ini:

(NJOP – NPOPTKP) x 20% x 0,5%.

= Rp725.000.000,00 – Rp75.000.000,00 = Rp650.000.000

= Rp650.000.000,00 x 20% = Rp130.000.000

= Rp130.000.000,00 x 0,5% = Rp650.000

Jadi, biaya PBB yang harus dibayar adalah Rp650.000.

3. Biaya Notaris

Selain itu, biaya yang perlu dikeluarkan oleh penjual rumah bekas adalah biaya notaris/PPAT. Meski begitu, biaya ini bisa saja tidak menjadi tanggung jawab penjual seutuhnya.

Kewajiban Pajak bagi PEMBELI

Sebagai pihak yang memperoleh hak baru atas properti, pembeli juga memiliki kewajiban perpajakannya sendiri.

1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Ilustrasi Surat BPHTB (news.ddtc.co.id)

BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Sederhananya, ini adalah "pajak pembeli" properti.

• Besaran Tarif: 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).
• Cara Menghitung NPOPKP: Harga Jual Rumah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Besaran NPOPTKP berbeda di setiap daerah.
• Contoh Perhitungan: Anda membeli rumah di Surabaya seharga Rp725 juta. Asumsikan NPOPTKP di Surabaya adalah Rp 75 Juta .
  • NPOPKP = Rp725.000.000,00 – Rp75.000.000,00 = Rp650.000.000
  • BPHTB = 5% x Rp 650.000.000 = Rp 32.500.000
• Penting: Sama seperti PPh, pembayaran BPHTB juga menjadi syarat wajib sebelum penandatanganan AJB.

2. Biaya Pengecekan Sertifikat

Biaya cek sertifikat menjadi biaya lain yang patut disiapkan oleh pembeli rumah bekas. Sebab, pengecekan sertifikat diperlukan untuk memastikan keaslian dokumen dan legalitas dari properti tersebut.

Pengecekan sertifikat ini dilakukan di kantor ATR/BPN setempat. Anda hanya perlu menyerahkan sertifikat asli dan fotokopi ke BPN, serta membayar biaya administrasi sebesar Rp50.000.

3. Biaya Pembuatan AJB

Setelah Anda menyelesaikan pembayaran BPHTB, langkah berikutnya adalah membuat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Umumnya, biaya pembuatan AJB ditetapkan sebesar 1% dari total nilai transaksi jual beli rumah, dan biasanya ditanggung oleh pihak pembeli.

4. Biaya Balik Nama Sertifikat

Setelah proses jual beli selesai, pembeli wajib mengurus balik nama sertifikat tanah atau rumah ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Besaran biaya balik nama umumnya berkisar 2% dari total nilai transaksi, atau mengikuti ketentuan pemerintah daerah setempat.

Dalam proses ini, Anda perlu menyiapkan sejumlah dokumen, termasuk bukti pelunasan BPHTB (SSB) yang sudah dibayar oleh pembeli.

5. Biaya Tambahan untuk Pembelian Rumah Bekas dengan KPR

Jika Anda membeli rumah bekas menggunakan fasilitas KPR, maka ada beberapa biaya tambahan yang perlu diperhatikan, seperti:

• Asuransi jiwa dan kebakaran
• Biaya provisi dan administrasi KPR

Baca Juga: Jangan Kaget! Ini Rincian Lengkap Pajak Pembelian Rumah 2025

Baca Juga: Pajak Rumah: Jenis, Dasar Hukum, dan Tips Hemat untuk Pemilik Properti

Transaksi Jual Beli Properti Lebih Mudah Bersama PropNex!

Memahami dan mengurus pajak jual beli rumah bisa terasa rumit dan memakan waktu. Anda tidak perlu menghadapinya sendirian. PropNex hadir untuk memastikan proses transaksi properti Anda di Surabaya berjalan lancar, transparan, dan bebas dari masalah.

Aplikasi PropNex+

Baik Anda sebagai penjual maupun pembeli, tim profesional kami akan memandu Anda melalui setiap langkah, termasuk perhitungan biaya dan pengurusan administrasi. Unduh aplikasi PropNex+ hari ini untuk konsultasi properti yang aman dan terpercaya!