Mengurus perubahan AJB menjadi SHM merupakan salah satu proses penting setelah melakukan transaksi jual beli tanah atau rumah. Namun, masih banyak masyarakat yang belum mengetahui berapa biaya AJB ke SHM yang harus dipersiapkan.
Padahal, biaya yang dikeluarkan tidak hanya berasal dari administrasi di BPN, tetapi juga bisa mencakup jasa notaris dan pajak. Agar tidak salah menghitung anggaran, simak rincian biaya AJB ke SHM berikut ini.
Biaya AJB ke SHM Jika Urus Sendiri di BPN
Sumber gambar: pinterest.com
Jika Anda memilih mengurus sendiri proses perubahan AJB menjadi SHM di kantor BPN, biaya yang dibayarkan hanya berupa biaya administrasi resmi dan pajak yang memang diwajibkan oleh pemerintah. Cara ini biasanya dipilih untuk menghemat biaya karena tidak ada tambahan honorarium notaris. Berikut rincian biaya administrasinya.
1. Biaya Pengecekan Sertifikat
Sebelum proses balik nama dilakukan, BPN akan memeriksa keaslian serta status sertifikat tanah. Pemeriksaan ini bertujuan memastikan sertifikat tidak sedang dalam sengketa atau memiliki permasalahan hukum.
Biaya pengecekan sertifikat sebesar Rp50.000.
2. Biaya Pelayanan Balik Nama
Selain biaya pengecekan sertifikat, terdapat biaya pelayanan balik nama yang dihitung menggunakan rumus:
(Nilai tanah × Luas tanah) ÷ 1.000
Sebagai contoh, misalkan:
- Harga transaksi tanah: Rp1.000.000.000
- Luas tanah: 200 m²
- Nilai tanah: Rp5.000.000 per m²
Maka perhitungannya menjadi:
(Rp5.000.000 × 200) ÷ 1.000 = Rp1.000.000
Dengan demikian, biaya administrasi di BPN adalah:
- Biaya pengecekan sertifikat: Rp50.000
- Biaya pelayanan balik nama: Rp1.000.000
Total biaya administrasi BPN sebesar Rp1.050.000.
3. BPHTB yang Wajib Dibayar
Selain biaya administrasi di atas, pembeli juga wajib membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan). Pajak ini tetap harus dibayarkan meskipun Anda mengurus sendiri di BPN, karena BPHTB merupakan kewajiban pembeli atas perolehan hak atas tanah atau bangunan.
Perhitungan BPHTB menggunakan rumus berikut.
BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)
Keterangan:
- NPOP adalah nilai transaksi atau harga jual beli properti
- NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Jika menggunakan contoh transaksi yang sama, yaitu harga tanah Rp1 miliar, maka perhitungannya adalah:
5% × (Rp1.000.000.000 − Rp60.000.000)
= 5% × Rp940.000.000
= Rp47.000.000
Artinya, apabila mengurus sendiri di BPN, estimasi biaya yang perlu disiapkan adalah:
- Biaya administrasi BPN: Rp1.050.000
- BPHTB: Rp47.000.000
Total estimasi biaya menjadi sekitar Rp48.050.000, belum termasuk biaya lain apabila ada.
Baca juga: Apa Itu AJB : Berikut Pengertian, Syarat, dan Hal Penting yang Wajib Diketahui
Biaya AJB ke SHM di Notaris
Sumber gambar: pinterest.com
Apabila Anda menggunakan jasa notaris atau PPAT, proses pengurusan biasanya menjadi lebih praktis karena seluruh administrasi akan dibantu hingga selesai. Sebagai gantinya, Anda perlu membayar honorarium notaris sesuai ketentuan yang berlaku.
Besaran honorarium notaris umumnya dihitung berdasarkan nilai transaksi.
| Nilai Transaksi | Honorarium Maksimal |
|---|---|
| Hingga Rp100 juta | 2,5% |
| Rp100 juta-Rp1 miliar | 1,5% |
| Di atas Rp1 miliar | 1% |
Sebagai contoh, jika nilai transaksi properti adalah Rp1 miliar, maka honorarium notaris maksimal yang dapat dikenakan adalah sekitar 1,5%, yaitu sebesar Rp15 juta.
Selain berdasarkan nilai ekonomi transaksi, terdapat pula honorarium berdasarkan nilai sosiologis dari objek akta. Untuk kategori ini, biaya maksimal yang dapat dikenakan adalah Rp5 juta.
Jangan Lupa Bayar BPHTB
Banyak orang mengira BPHTB hanya dibayarkan jika mengurus sendiri di BPN. Padahal, anggapan tersebut kurang tepat. Meskipun seluruh proses diurus oleh notaris atau PPAT, BPHTB tetap menjadi kewajiban pembeli. Bedanya, pembayaran pajak tersebut biasanya akan dibantu prosesnya oleh notaris sehingga pembeli tidak perlu mengurusnya sendiri.
Perhitungan BPHTB menggunakan rumus berikut.
BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP)
Keterangan:
- NPOP adalah nilai transaksi atau harga jual beli properti
- NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Jika menggunakan contoh transaksi yang sama, yaitu harga tanah Rp1 miliar, maka perhitungannya adalah:
5% × (Rp1.000.000.000 − Rp60.000.000)
= 5% × Rp940.000.000
= Rp47.000.000
Artinya, estimasi biaya yang perlu dipersiapkan jika menggunakan jasa notaris adalah:
- Honorarium notaris: Rp15.000.000
- BPHTB: Rp47.000.000
Sehingga total estimasi biaya yang perlu disiapkan sekitar Rp62.000.000, belum termasuk biaya administrasi lain yang mungkin dikenakan oleh masing-masing kantor notaris atau PPAT.
Baca juga: Jangan Cukup Punya AJB! Begini Cara Upgrade ke Sertifikat Hak Milik (SHM)
Cara Mengurus AJB ke SHM
Sumber gambar: pinterest.com
Proses mengurus AJB ke SHM secara mandiri dapat berbeda tergantung status tanah yang dimiliki. Jika tanah sudah memiliki sertifikat, proses yang dilakukan umumnya adalah balik nama sertifikat.
Sementara itu, apabila tanah belum bersertifikat, pemilik perlu melalui proses pendaftaran hak hingga Sertifikat Hak Milik (SHM) diterbitkan. Dilansir dari video YouTube Hendras Budi Paningkat (pegawai ATR BPN) mengenai Cara Mudah Urus AJB menjadi SHM terdapat beberapa tahapan cara untuk tanah yang sudah maupun belum bersertifikat.
1. Jika Tanah Sudah Bersertifikat
Apabila tanah yang dibeli sudah memiliki sertifikat, proses yang dilakukan bukan membuat sertifikat baru, melainkan balik nama sertifikat dari pemilik lama kepada pemilik baru. Proses ini bertujuan agar data kepemilikan pada sertifikat berubah sesuai dengan nama pembeli sehingga diakui secara hukum.
1. Menandatangani AJB di Hadapan PPAT
Proses pertama adalah menandatangani Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT. Penandatanganan dilakukan oleh penjual dan pembeli, serta suami atau istri apabila diperlukan, dengan disaksikan oleh saksi sesuai ketentuan yang berlaku. AJB inilah yang nantinya menjadi dokumen utama untuk mengajukan proses balik nama sertifikat di BPN.
2. Melakukan Pengecekan Sertifikat di BPN
Setelah AJB selesai dibuat, Anda dapat mengajukan pengecekan sertifikat ke Kantor Pertanahan (BPN). Tahap ini bertujuan untuk memastikan sertifikat asli, tidak sedang dalam sengketa, tidak diblokir, serta memenuhi syarat untuk diproses lebih lanjut.
Jika hasil pengecekan tidak menunjukkan adanya masalah, proses dapat dilanjutkan ke tahap berikutnya.
3. Membayar Pajak yang Menjadi Kewajiban
Sebelum permohonan balik nama diproses, seluruh kewajiban pajak harus diselesaikan terlebih dahulu. Penjual wajib melunasi Pajak Penghasilan (PPh), sedangkan pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Setelah pembayaran dilakukan, bukti pembayaran akan diverifikasi oleh instansi terkait sebelum berkas dapat diajukan ke BPN.
4. Mengajukan Permohonan Balik Nama ke BPN
Apabila seluruh dokumen dan bukti pembayaran pajak telah lengkap, Anda dapat mengajukan permohonan balik nama sertifikat ke Kantor Pertanahan.
Jika seluruh persyaratan telah terpenuhi dan objek tanah tidak memiliki permasalahan hukum, proses balik nama umumnya dapat diselesaikan dalam waktu sekitar 5 hari kerja. Setelah selesai, sertifikat akan diterbitkan atas nama pemilik baru sehingga kepemilikan tanah telah tercatat secara resmi di BPN.
2. Jika Tanah Belum Bersertifikat
Apabila tanah yang dimiliki belum memiliki sertifikat, proses yang dilakukan lebih panjang dibandingkan tanah yang sudah bersertifikat. Hal ini karena BPN perlu melakukan pemeriksaan data fisik dan data yuridis sebelum menerbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM). Secara umum, berikut tahapan yang perlu dilalui.
1. Menyiapkan dokumen persyaratan
Langkah pertama adalah menyiapkan seluruh dokumen yang dibutuhkan. Dokumen tersebut umumnya meliputi AJB, KTP, Kartu Keluarga (KK), NPWP, bukti pembayaran PBB, serta surat keterangan bahwa tanah tidak sedang dalam sengketa. Kelengkapan dokumen menjadi syarat utama agar permohonan dapat diproses.
2. Mengajukan permohonan ke Kantor BPN
Setelah dokumen lengkap, pemohon dapat mengajukan permohonan pendaftaran ke Kantor Pertanahan (BPN) sesuai lokasi tanah. Pada tahap ini, pemohon juga perlu membayar biaya pendaftaran sesuai ketentuan yang berlaku, yaitu sebesar Rp50.000.
3. Melakukan pengukuran tanah
Apabila tanah belum memiliki surat ukur, BPN akan menjadwalkan pengukuran langsung ke lokasi. Hasil pengukuran tersebut akan digunakan untuk menentukan luas dan batas-batas tanah, sekaligus menjadi salah satu dasar penerbitan SHM.
4. Pemeriksaan keabsahan dokumen
Selanjutnya, BPN akan memeriksa seluruh dokumen yang diajukan untuk memastikan keabsahannya. Selain itu, petugas juga akan memastikan bahwa tanah tidak sedang dalam sengketa, tidak dijaminkan, dan tidak memiliki permasalahan hukum lainnya.
5. Membayar biaya administrasi dan pajak
Sebelum sertifikat diterbitkan, pemohon wajib menyelesaikan seluruh kewajiban biaya dan pajak yang berlaku. Biaya tersebut dapat meliputi biaya administrasi, BPHTB, PPh, serta honorarium PPAT atau notaris apabila menggunakan jasanya.
6. Penerbitan Sertifikat Hak Milik (SHM)
Apabila seluruh tahapan telah selesai dan persyaratan dinyatakan lengkap, BPN akan menerbitkan Sertifikat Hak Milik (SHM). Sertifikat ini merupakan bukti kepemilikan hak atas tanah yang memiliki kekuatan hukum paling tinggi sehingga memberikan kepastian hukum bagi pemiliknya.
Baca juga: Banyak yang Tak Tau, Ternyata Di Sini Letak Nomor Sertifikat Tanah Fisik dan Elektronik
Butuh Bantuan Mengurus Dokumen Properti?
Mengurus dokumen pertanahan memerlukan ketelitian agar proses jual beli hingga balik nama dapat berjalan lancar. Jika Anda berencana membeli atau menjual properti, pastikan seluruh dokumen diperiksa dan diproses sesuai ketentuan yang berlaku.
PropNex Indonesia siap membantu Anda dalam proses transaksi properti sekaligus memberikan pendampingan terkait dokumen yang diperlukan. Dengan didampingi agen properti profesional, proses jual beli properti dapat berlangsung lebih aman, nyaman, dan efisien.
