Apa Itu AJB : Berikut Pengertian, Syarat, dan Hal Penting yang Wajib Diketahui

Dalam transaksi jual beli properti, ada satu dokumen penting yang tidak boleh dilewatkan, yaitu AJB (Akta Jual Beli). AJB dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sebagai bukti sah bahwa kepemilikan properti telah berpindah dari penjual ke pembeli.

Namun, sebelum AJB diterbitkan, ada beberapa biaya dan persyaratan yang perlu dipenuhi. Supaya tidak kaget di tengah proses, yuk simak penjelasannya berikut ini.

Apa Itu AJB?

AJB adalah dokumen resmi yang menyatakan bahwa transaksi jual beli tanah atau bangunan telah dilakukan secara hukum di hadapan PPAT atau bukti hitam di atas putih yang melindungi hak kedua belah pihak.

Setelah AJB ditandatangani:

✔ Hak kepemilikan resmi berpindah ke pembeli

✔ Data sertifikat akan diperbarui di Badan Pertanahan Nasional (BPN)

✔ Pembeli diakui secara hukum sebagai pemilik baru

✔ Tanpa AJB, transaksi properti belum dianggap sah secara legal.

Rincian Biaya AJB 

Berikut biaya yang umumnya muncul dalam proses pembuatan AJB:

Biaya jasa PPAT biasanya sekitar:

± 0,5% – 1% dari nilai transaksi

Rinciannya sebagai berikut : 

• Untuk transaksi kurang dari 500 juta, umum nya dikenakan biaya sebesar 0,8%  –  1% dari total nilai properti
• Untuk transaksi Rp500 jt – 1 M, umumnya dikenakan biaya sebesar 0,5% – 0,8% dari total nilai properti
• Untuk transaksi lebih dari > Rp1 M, umumnya dikenakan biaya sebesar 0,3% – 0,5% dari total nilai properti 

Contoh:

Jika harga rumah Rp1 miliar, maka biaya PPAT sekitar Rp5 juta – Rp10 juta.

Besaran ini bisa berbeda tergantung wilayah dan kebijakan kantor PPAT.

Biaya Lainnya : 

Selain biaya jasa PPAT, dalam proses pembuatan Akta Jual Beli (AJB) juga terdapat beberapa biaya tambahan yang wajib dipenuhi oleh penjual maupun pembeli. Biaya-biaya ini berkaitan dengan kewajiban pajak, administrasi pertanahan, serta proses legalitas yang diatur oleh pemerintah melalui Badan Pertanahan Nasional, berikut biaya lainnya: 

1.  Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB umumnya ditanggung oleh pembeli, maksimal sebesar 5%, contoh: 
5% × (NPOP - NPOPTKP)
NPOPTKP adalah batas nilai tidak kena pajak, berbeda di tiap daerah.

2. Pajak Penghasilan (PPh) Penjual

Pajak ini ditanggung oleh penjual, sebesar:

2,5% dari harga transaksi

Biasanya harus lunas sebelum AJB ditandatangani.

3.  Biaya Balik Nama Sertifikat

Digunakan untuk mengubah nama pemilik di sertifikat, meliputi:

• Biaya administrasi
• Biaya pendaftaran
• Biaya pengecekan sertifikat

Kisaran: Rp500 ribu – Rp2 juta (tergantung daerah dan luas tanah).

4. Biaya Cek Sertifikat

Untuk memastikan sertifikat tidak bermasalah (sengketa, blokir, atau ganda).

Kisaran: Rp100 ribu – Rp500 ribu

Dokumen yang Diperlukan untuk Membuat AJB 

Sebelum proses pembuatan Akta Jual Beli (AJB) dilakukan, penjual dan pembeli wajib menyiapkan berbagai dokumen pendukung sebagai syarat administrasi dan hukum. Kelengkapan dokumen ini sangat penting karena akan menjadi dasar bagi PPAT dalam memverifikasi identitas para pihak, memastikan keabsahan kepemilikan, serta memproses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional, berikut dokumen yang harus kamu siapkan sebelum membuat AJB:

Dari Penjual

Identitas Diri

• KTP (asli & fotokopi)
• Kartu Keluarga (KK)
• NPWP

Dokumen Properti

• Sertifikat asli tanah/bangunan (SHM / HGB / lainnya)
• SPPT PBB terakhir
• Bukti lunas PBB tahun berjalan

Status Perkawinan

• Buku nikah / akta nikah (jika menikah)
• Akta cerai (jika cerai)
• Akta kematian pasangan (jika janda/duda)
• Jika menikah, biasanya perlu persetujuan pasangan (tanda tangan bersama).

Dari Pembeli

Identitas

• KTP (asli & fotokopi)
• Kartu Keluarga
• NPWP

Bukti Transaksi

• Bukti pembayaran DP / pelunasan
• Bukti transfer (jika via bank)
• Perjanjian jual beli / PPJB (jika ada)

Dokumen Pajak (Wajib Ada Sebelum AJB)

Sebelum AJB ditandatangani, pajak harus lunas:

Dari Penjual

• Bukti setor PPh Final (2,5%)

Dari Pembeli

• Bukti bayar BPHTB (5%)

Tanpa dokumen ini, AJB tidak bisa diproses.

Proses Pembuatan AJB di PPAT

Secara umum, alurnya sebagai berikut:

• Cek sertifikat di BPN
• Pelunasan pajak (BPHTB & PPh)
• Penandatanganan AJB di kantor PPAT
• Pengajuan balik nama
• Terbit sertifikat atas nama pembeli

Proses ini biasanya memakan waktu 2–6 minggu, tergantung kelengkapan dokumen.

Hal Penting yang Wajib Diperhatikan

Sebelum melanjutkan proses jual beli properti hingga penandatanganan Akta Jual Beli (AJB), penjual dan pembeli perlu memahami berbagai hal penting yang berkaitan dengan keamanan hukum, kelengkapan dokumen, serta kewajiban biaya dan pajak. Ketelitian dalam setiap tahap sangat diperlukan agar transaksi berjalan lancar, terhindar dari sengketa, dan tercatat secara resmi di Badan Pertanahan Nasional, sehingga hak kepemilikan dapat berpindah secara sah dan aman, berikut hal yang harus di perhatikan:

1. Pastikan Sertifikat Aman

Sebelum bayar penuh, pastikan:

• Sertifikat tidak dalam sengketa
• Sertifikat tidak diagunkan
• Sertifikat tidak diblokir

Cek langsung melalui PPAT atau Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.

Baca juga : Sertifikat Tanah Bisa Tidak Berlaku? Simak 7 Penyebabnya di Sini!

2. Jangan Tergiur Harga Murah

Harga jauh di bawah pasar bisa jadi:

• Sertifikat bermasalah
• Pajak belum lunas
• Status tanah tidak jelas

Selalu lakukan pengecekan legal.

3. Gunakan PPAT Terpercaya

Pilih PPAT yang:

• Resmi
• Berpengalaman
• Transparan biaya
• Ini penting agar proses aman dan tidak berisiko.

5. AJB Berbeda dengan SHM

Perlu dipahami:

AJB = bukti transaksi jual beli

SHM (Sertifikat Hak Milik) = bukti kepemilikan

Setelah AJB, sertifikat harus dibalik nama agar sah sepenuhnya.

Mengurus AJB merupakan langkah penting untuk memastikan transaksi properti kamu aman secara hukum. Dengan memahami biaya, dokumen, proses, dan hal-hal yang perlu diperhatikan sejak awal, kamu bisa terhindar dari risiko sengketa dan kerugian di kemudian hari. Jangan sampai niat punya rumah malah jadi masalah karena kurang informasi soal legalitas. Kalau kamu masih ragu soal AJB, sertifikat, pajak, atau proses jual beli properti, yuk konsultasikan langsung bersama tim kami.

Kunjungi website resmi kami sekarang dan dapatkan pendampingan profesional untuk transaksi properti yang aman, legal, dan terpercaya disini.