Jakarta - Harapan memiliki apartemen idaman bisa sirna apabila proyek mangkrak. Dan ibarat pepatah sudah jatuh tertimpa tangga, konsumen masih harus menanggung cicilan tiap bulannya. Bila tidak maka ditakutkan kena blacklist Bank Indonesia (BI).
Kekhawatiran di atas diceritakan warga Jakarta Timur, A yang disampaikan kepada detik's Advcovate. A merupakan konsumen yang taat membayar cicilan apartemen yang sedang dipesannya. Tapi di sisi lain, pihak developer malah wanprestasi dengan membiarkan proyek apartemen terbengkalai.
Kesabaran A lama kelamaan habis. Sebab ia masih harus membayar cicilan per bulan, tapi apartemen idaman tidak ada progresnya. Di sisi lain, ia mau menyetop pembayaran tapi khawatir bila dirinya malah kena blacklist Bank Indonesia (BI). Di sini, konsumen menjadi terjepit dan serba salah. Maju kena, mundur kena. Simalakama.
Berikut pertanyaan A kepada detik's Advcoate:
Saya A, warga Jaktim. Saya kredit apartemen di kawasan Cibubur sejak 2018. Uang yang sudah masuk ke developer kurang lebih Rp 60 jutaan.
Tapi hingga waktu yang dijadwalkan, pembangunan apartemen mangkrak. Hingga saat ini belum ada kejelasan sampai kapan proyek dilanjutkan. Di sisi lain, saya masih berkewajiban membayar cicilan bulanan.
Pertanyaan saya:
1. Apakah saya boleh setop cicilan?
2. Bila setop cicilan, apakah nama saya masuk black list di BI dengan alasan nunggak kredit?
3. Bila nama saya masuk blacklist BI, apa yang harus saya lakukan untuk mencoretnya?
4. Apakah ada langkah lain agar saya bisa menghentikan kredit?
5. Bagaimana cara menarik kembali uang yang sudah disetor ke developer?
Terimakasih
Salam
Untuk menjawab permasalahan di atas, kami menghubungi advokat Putra Tegar Sianipar, S.H., LL.M.
Terima kasih Bu A, atas pertanyaannya. Kami akan membantu menjawab pertanyaan yang ibu ajukan kepada kami. Kami akan menjawab sesuai dengan informasi yang ibu berikan, dikarenakan ibu tidak menjelaskan secara detail kepada kami mengenai metode pembayaran yang ibu lakukan apakah cash bertahap kepada developer apartemen ataukah menggunakan Kredit Pembayaran Apartemen (KPA). Karena 2 hal ini adalah hal yang berbeda.
Cash bertahap atau juga disebut dengan cicilan berkala di mana metode pembayaran cash bertahap ini dilakukan tanpa adanya keterlibatan pihak bank di dalamnya, sedangkan KPA sendiri merupakan metode pembayaran yang tentunya melibatkan pihak ketiga dalam hal ini ialah bank. Maka dari itu pengikatannya ialah dengan bank.
Untuk pertanyaan pertama:
1. Apakah saya boleh setop cicilan?
Biasanya ketika melakukan transaksi jual beli apartment maka antara developer dengan pembeli akan ada suatu perjanjian yang akan mengikat antara pihak developer dengan konsumen yaitu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) . Maka, pada dasarnya kembali lagi kepada apa yang tertulis di dalam PPJB yang telah disepakati antara developer dan pembeli.
Dalam kasus tersebut ibu mengatakan bahwa pembangunan apartment "mangkrak". Namun perlu dicermati kembali bahwa yang dimaksud "mangkrak" di sini jika di dalam PPJB tercantum jangka waktu namun developer tidak menyelesaikan sesuai dengan jangka waktu yang ditentukan atau dengan kata lain melewati jangka waktu yang telah ditentukan.
Kembali kepada pertanyaan ibu yang pertama apakah bisa jika cicilan diberhentikan? maka jawaban kami: ya, bisa.
Dengan cara menyatakan developer telah melanggar ketentuan yang terdapat di dalam PPJB terkait masa pembangunan apartemen tersebut melalui surat teguran hukum (somasi) pembeli kepada developer apartemen. Namun sebenarnya tidak perlu sampai jauh ke tahap gugatan, dengan melakukan somasi, cicilan juga sudah bisa dihentikan.
Dan di somasi harus dijelaskan dan dinyatakan bahwa developer melakukan wanprestasi yang di mana dasar hukumnya dapat dilihat di pasal 1243 KUHPerdata:
Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai, tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.
Mengacu pada pasal tersebut jika developer memang tidak melakukan yang sesuai dengan apa yang tertulis dalam PPJB terkait jangka waktu penyelesaian apartment tersebut maka developer dapat dikatakan wanprestasi. Dari penjelasan ini maka dapat dijadikan dasar bagi pembeli/konsumen untuk melakukan somsasi sehingga cicilan dapat dihentikan.
Kembali lagi dengan beracuan pada PPJB maka dalam hal ini kaitannya dengan Pengaturan mengenai pedoman PPJB yang secara rinci diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (Permen PUPR No.11/PRT/M/2019). Peraturan tersebut juga memuat di mana telah ditentukan apa apa saja yang harus disebutkan di dalam PPJB.
Dalam pasal 4 Permen PUPR No.11/PRT/M/2019 menyatakan:
(1) Pelaku pembangunan yang melakukan Pemasaran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) dan ayat (2) harus memiliki paling sedikit:
a.kepastian peruntukan ruang;
b.kepastian hak atas tanah;
c.kepastian status penguasaan Rumah;
d.perizinan pembangunan perumahan atau Rumah Susun; dan
e.jaminan atas pembangunan perumahan atau Rumah Susun dari lembaga penjamin.
Dari pasal tersebut juga bisa dijadikan dasar untuk melakukan somasi jika developer tidak memenuhi salah satu dari apa yang tertulis dalam pasal tersebut.
Untuk pertanyaan nomor 2 dan nomor 3, kami belum bisa memberikan jawaban karena kita tidak mengetahui apakah ibu membayarnya dengan metode KPA atau cash bertahap. Karena jika ibu melakukan pembayaran dengan metode cash bertahap tentu tidak masuk blacklist BI karena berarti hanya 2 pihak yang terlibat dalam pembayaran tersebut yaitu ibu dengan developer langsung. Jadi tidak ada BI checking.
Namun jika ibu melakukan metode pembayaran KPA kemungkinan untuk masuk dalam daftar blacklist BI ada karena seperti yang sudah dijelaskan diawal bahwa KPA ialah metode pembayaran yang melibatkan pihak ketiga yakni bank. Di sini kami berasumsi bahwa pembayaran yang ibu lakukan adalah dengan metode cash bertahap. Maka tidak ada BI checking.
Menjawab pertanyaan ibu nomor 4, terkait langkah lain untuk menghentikan kredit, sebenarnya kalau ibu sendiri melakukan upaya hukum, maka seperti yang dijelaskan di atas yaitu dengan cara mengajukan gugatan. Yang di mana gugatannya ialah wanprestasi. Jika dalam hal ini ternyata ibu mengetahui bahwa tidak hanya ibu yang dirugikan dan ada banyak pembeli yang mengalami hal yang sama seperti ibu, maka ibu bisa mengajukan untuk dilakukannya PKPU.
Begitu juga untuk menjawab nomor 5, dengan melakukan upaya hukum sebagaimana yang disebutkan pada nomor 4.
Demikian jawaban dari kami.
Semoga mencerahkan dan bermanfaat.
Terima kasih.
Putra Tegar Sianipar, S.H., LL.M.
Menara Rajawali lt.7-1,
Mega Kuningan, Jakarta Selatan
Tentang detik's Advocate
detik's Advocate adalah rubrik di detikcom berupa tanya-jawab dan konsultasi hukum dari pembaca detikcom. Semua pertanyaan akan dijawab dan dikupas tuntas oleh tim detik, para pakar di bidangnya serta akan ditayangkan di detikcom.
Pembaca boleh bertanya semua hal tentang hukum, baik masalah pidana, perdata, keluarga, hubungan dengan kekasih, UU Informasi dan Teknologi Elektronik (ITE), hukum merekam hubungan badan (UU Pornografi), kekerasan dalam rumah tangga (KDRT) hukum waris, perlindungan konsumen dan lain-lain.
Identitas penanya bisa ditulis terang atau disamarkan, disesuaikan dengan keinginan pembaca. Seluruh identitas penanya kami jamin akan dirahasiakan.
Pertanyaan dan masalah hukum/pertanyaan seputar hukum di atas, bisa dikirim ke kami ya di email:redaksi@detik.com dan di-cc ke-email: andi.saputra@detik.com
Berhubung antusias pembaca untuk konsultasi hukum sangat beragam dan jumlahnya cukup banyak, kami mohon kesabarannya untuk mendapatkan jawaban.
Semua jawaban di rubrik ini bersifat informatif belaka dan bukan bagian dari legal opinion yang bisa dijadikan alat bukti di pengadilan serta tidak bisa digugat.
Salam
Tim Pengasuh detik's Advocate