5 Langkah Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan Terbaru 2025

Mengurus properti yang diwariskan oleh orang tua atau kerabat adalah sebuah amanah yang penting. Salah satu proses krusial yang harus segera dilakukan adalah balik nama sertifikat hak atas tanah.

Langkah krusial ini dapat memberikan kepastian hukum dan menghindari potensi sengketa di masa depan bagi ahli waris. Dengan memahami alurnya, Anda bisa melaksanakannya dengan lebih lancar. Berikut adalah 5 langkah balik nama sertifikat tanah warisan yang perlu Anda ketahui.

Membuat Surat Keterangan Ahli Waris (SKAW)

Dokumen ini adalah bukti legal paling utama yang menyatakan siapa saja ahli waris yang sah dari almarhum/almarhumah. Tanpa SKAW, proses di BPN (Badan Pertanahan Nasional) tidak akan bisa dilanjutkan.

Cara mengurus:
- Bagi WNI pribumi: Dibuat di tingkat Kelurahan dan dikuatkan oleh Kecamatan.
- Bagi WNI keturunan Tionghoa: Dibuat melalui Notaris.
- Bagi WNI keturunan lainnya (Eropa/Timur Tengah): Dibuat melalui Balai Harta Peninggalan.

Mengurus Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh

Menurut Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Kementerian Keuangan, mengatakan bahwa warisan bukan objek Pajak Penghasilan (PPh). Namun, untuk mengurus balik nama sertifikat tanah warisan ahli waris harus memiliki dan bisa menunjukkan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh.

Hanya saja, apabila ahli waris tidak bisa menyerahkan SKB yang dimaksud, akan dikenai PPh atas pengalihan hak tanah. Surat ini wajib diserahkan kepada notaris sebelum ahli waris melakukan proses balik nama sertifikat.

Jika proses balik nama selesai, rumah warisan tersebut tetap wajib dilaporkan pada SPT Tahunan ahli waris secara lengkap dan benar.

Membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Waris

Meskipun bebas PPh, ahli waris tetap dikenai kewajiban membayar BPHTB Waris. Besaran tarifnya adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP), setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang nilainya cukup besar untuk warisan.

Cara mengurus: Pembayaran dilakukan di kantor Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) atau dinas terkait di wilayah properti berada.

Melakukan Pengecekan Keaslian Sertifikat

Sebelum mengajukan permohonan balik nama, sangat disarankan untuk melakukan pengecekan keaslian sertifikat di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Ini untuk memastikan sertifikat tersebut tidak sedang dalam sengketa, blokir, atau masalah lainnya.

Mendaftar Peralihan Hak di Kantor BPN

Jika semua langkah di atas telah dilaksanakan, maka ahli waris bisa mendaftar peralihan hak di kantor BPN sesuai lokasi tanah dengan membawa semua dokumen yang telah diurus.

Adapun berkas persyaratan untuk mengurus balik nama sertifikat tanah warisan, sebagai berikut:

Formulir permohonan yang sudah di isi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya diatas materai
Surat kuasa apabila dikuasakan
Fotokopi identitas pemohon / para ahli waris (KTP/KK) dan surat kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket Sertifikat asli
Surat Keterangan Waris (SKW) sesuai peraturan perundang-undangan Akte Wasiat Notariel
Fotokopi SPPT (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket
Penyerahan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP atau PPH untuk perolehan tanah lebih dari Rp 60 juta, dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak)
Surat keterangan Identitas diri; luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohon; Pernyataan tanah tidak sengketa; Pernyataan tanah atau bangunan dikuasai secara fisik.

Setelah berkas dinyatakan lengkap, BPN akan memproses dan menerbitkan sertifikat baru dengan nama para ahli waris.

Itulah 5 langkah balik nama sertifikat tanah warisan 2025 yang wajib diketahui oleh para ahli waris.

Sumber: https://www.fitribudiani.com/blog/cara-mengurus-waris-properti-secara-hukum-di-indonesia

https://properti.kompas.com/read/2025/09/10/141351721/ketentuan-biaya-pajak-waris-saat-balik-nama-sertifikat-tanah-warisan?page=all#page2