Pajak Tahunan Properti Selain PBB, Biaya Apa Saja yang Perlu Diketahui Pemilik?

Memiliki rumah atau apartemen bukan berarti pengeluaran berhenti setelah transaksi pembelian selesai. Selain Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), pemilik properti mungkin masih perlu menyiapkan biaya pengelolaan lingkungan, perawatan bangunan, hingga pajak atas penghasilan jika properti disewakan.

Namun, ada hal penting yang perlu dibedakan: tidak semua biaya rutin properti merupakan pajak, dan tidak semua pemilik wajib membayar jenis biaya yang sama. Kewajiban bergantung pada penggunaan properti, lokasi, jenis hunian, serta apakah properti menghasilkan pendapatan.

Agar anggaran tahunan tidak meleset, berikut biaya yang perlu Anda pahami.

1. PPh atas Penghasilan Sewa Properti

Jika rumah, apartemen, ruko, atau bangunan lain disewakan, penghasilan sewanya dapat dikenai Pajak Penghasilan (PPh) Final. Berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017, tarif untuk persewaan tanah dan/atau bangunan pada umumnya sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Dasar pengenaannya dapat mencakup biaya layanan, pemeliharaan, keamanan, atau fasilitas yang berkaitan dengan sewa, sesuai ketentuan yang berlaku.

Contoh sederhana:

Perhitungan ini merupakan ilustrasi dengan asumsi seluruh Rp60 juta menjadi dasar pengenaan pajak. Biaya operasional properti belum dikurangkan dari angka tersebut.

Mekanisme pembayaran juga bergantung pada pihak penyewa. Jika penyewa merupakan pihak yang wajib memotong PPh, pajak dapat dipotong oleh penyewa. Jika bukan, pemilik mungkin harus menyetorkannya sendiri sesuai ketentuan.

Perlu dicatat, penghasilan dari jasa penginapan memiliki perlakuan berbeda dari persewaan biasa. Karena itu, pemilik rumah kos atau usaha akomodasi perlu memastikan kategori usaha dan kewajiban pajaknya secara tepat.

2. Service Charge dan Sinking Fund Apartemen

Pemilik apartemen umumnya perlu memperhitungkan biaya pengelolaan gedung yang ditetapkan oleh pengelola atau perhimpunan pemilik dan penghuni satuan rumah susun (PPPSRS), sesuai ketentuan yang berlaku di gedung tersebut.

Dua istilah yang sering ditemui adalah:

• Service charge: biaya operasional dan pengelolaan area bersama, seperti kebersihan, keamanan, lift, dan fasilitas umum.

• Sinking fund: dana yang dialokasikan untuk kebutuhan perawatan besar atau perbaikan jangka panjang pada bagian bersama, sesuai aturan pengelolaan gedung.

Kedua biaya tersebut bukan pajak pemerintah, tetapi tetap dapat menjadi pengeluaran rutin pemilik apartemen.

Besarnya bergantung pada kebijakan pengelola, luas unit, fasilitas, serta ketentuan gedung. Sebelum membeli apartemen, mintalah informasi mengenai tarif terbaru, cara perhitungan, kemungkinan penyesuaian biaya, dan apakah ada tagihan tambahan di luar biaya rutin.

3. Iuran Lingkungan atau Keamanan Perumahan

Pada sejumlah kawasan perumahan, pemilik atau penghuni dapat dikenai iuran untuk layanan lingkungan. Penggunaannya bisa mencakup keamanan, kebersihan, pengelolaan sampah, penerangan jalan lingkungan, atau pemeliharaan fasilitas bersama.

Besaran dan mekanisme iuran berbeda-beda menurut kawasan dan kesepakatan pengelolaan. Iuran ini bukan pajak nasional yang otomatis berlaku untuk semua pemilik rumah.

Sebelum menganggarkannya, periksa:

• Apakah iuran dibayar bulanan, per kuartal, atau tahunan.

• Layanan apa saja yang termasuk.

• Apakah ada biaya khusus untuk fasilitas tertentu.

• Bagaimana perubahan tarif ditetapkan dan diumumkan.

Untuk rumah yang tidak berada di kawasan dengan pengelolaan berbayar, biaya seperti ini bisa saja tidak ada.

4. Pajak dan Biaya Daerah yang Bergantung pada Penggunaan Properti

Tidak semua pajak terkait properti muncul sebagai tagihan tahunan hanya karena seseorang memiliki rumah. Kewajiban lain dapat timbul karena aktivitas atau penggunaan properti, misalnya ketika bangunan digunakan untuk kegiatan usaha atau jasa akomodasi.

Sebagai contoh, usaha penginapan atau penyewaan jangka pendek yang menyediakan layanan tertentu dapat memiliki kewajiban pajak daerah sesuai kategori usaha dan peraturan daerah setempat. Perlakuannya tidak selalu sama dengan rumah yang disewakan secara biasa.

Karena itu, pemilik yang menggunakan properti untuk usaha sebaiknya memeriksa ketentuan pemerintah daerah dan memastikan klasifikasi kegiatan usahanya. Jangan menganggap semua rumah sewa otomatis terkena pajak usaha yang sama.

5. Biaya Perawatan dan Perbaikan Bangunan

Biaya perawatan memang bukan pajak, tetapi penting dimasukkan ke dalam anggaran kepemilikan properti. Rumah yang tidak dirawat dapat menimbulkan pengeluaran lebih besar ketika kerusakan menumpuk.

Beberapa pengeluaran yang perlu diantisipasi antara lain:

• Perbaikan kebocoran atap dan talang.

• Pengecatan ulang dinding.

• Perawatan pompa air, instalasi listrik, dan saluran pembuangan.

• Perbaikan pagar, pintu, jendela, atau keramik.

• Pengendalian rayap dan hama.

• Perbaikan fasilitas bersama jika memiliki properti di lingkungan atau gedung yang mengenakan biaya pengelolaan.

Tidak ada tarif tahunan tunggal untuk biaya perawatan rumah. Besarnya bergantung pada usia bangunan, kondisi material, intensitas penggunaan, dan kebutuhan perbaikan pada tahun berjalan.

6. Biaya Utilitas yang Tetap Perlu Dianggarkan

Listrik, air, internet, dan layanan lain juga perlu masuk ke perencanaan pengeluaran. Namun, biaya tersebut merupakan tagihan layanan, bukan pajak kepemilikan properti.

Besarnya dipengaruhi oleh pemakaian, tarif penyedia, dan jenis properti. Untuk rumah yang disewakan, pastikan perjanjian dengan penyewa menjelaskan siapa yang bertanggung jawab atas pembayaran utilitas, iuran lingkungan, dan perawatan tertentu.

Pemisahan ini membantu pemilik menghitung hasil bersih dari properti investasi dengan lebih realistis.

Ringkasan Biaya Pemilik Properti Selain PBB

Cara Menyiapkan Anggaran Properti agar Tidak Membebani Keuangan

Supaya pengeluaran lebih terkendali, lakukan beberapa langkah berikut:

1. Pisahkan pajak dan biaya operasional. Catat PBB dan kewajiban pajak lain secara terpisah dari tagihan layanan atau perawatan.

2. Buat anggaran tahunan. Rekap tagihan rutin, jadwal pembayaran, dan biaya yang mungkin muncul sewaktu-waktu.

3. Periksa aturan setempat. Pajak daerah dan iuran pengelolaan dapat berbeda menurut lokasi serta jenis penggunaan properti.

4. Evaluasi kontrak sewa. Pastikan pembagian biaya antara pemilik dan penyewa tertulis dengan jelas.

5. Simpan bukti pembayaran. Arsipkan bukti pajak, iuran, tagihan utilitas, dan pengeluaran perbaikan untuk memudahkan pengecekan.

Untuk persoalan pajak yang bergantung pada status wajib pajak atau jenis usaha, konfirmasikan kewajiban terbaru kepada Direktorat Jenderal Pajak atau instansi pemerintah daerah yang berwenang.